“打折”虚晃一枪?房价继续下跌?内江房产会受何影响?专家预测:今年房价将继续下跌
2021-02-03 10:53:33 分类: 今日聚焦 来源: 16 阅读

在刚刚过去的2020年,楼市最大的便签就是“打折”,从2020年年初开始“线上打折促销”到9月份的“降价促销潮”,一直到现在的2021年,房企们还在一直持续着降价促销的策略。虽然在这期间也有深圳、东莞、杭州和南京以及最近的上海都出现了房价上涨的现象,但是最后房地产的房地产行业调控政策很快就被收紧,同时加大了对楼市炒作现象的打击。对于很多还没有买房的刚需来说,房企降价促销当然是好事情,毕竟降低了自己购房的成本。但是也有房地产专家认为,目前房企打折只是虚晃一枪,房价在今年还会继续下跌,2021年的房价走势将超乎人们想象。

“打折”虚晃一枪?房价继续下跌?专家预测:今年房价将继续下跌


为什么会这么说呢?其实主要还是因为目前的房价还在高位,虽然在2020年很多城市房价都出现了下跌的情况,但是房价下跌的幅度相比于过去上涨的幅度几乎是微乎其微。所以就算是现在房企们降价促销,房价依然很高,还是有很多人买不起房子。根据易居研究院的调查数据显示,我们国家的城镇家庭的平均房价收入比为13.3,这意味着一个城镇家庭想购买一套房子需要13.3年的工资。并且这还只是平均房价收入比,像深圳、北京和厦门这3个城市的房价收入比已经超过了30,这足以看出目前的房价有多么高。其实可以将2019年到2020年看作房价从上涨到下跌的转变过渡阶段,而房价在这期间,其实并没有下跌多少,房企们的降价促销也只是雷声大雨点小。

就如一些经济学家说的那样,我们国家目前最缺的是房子,因为目前还有很多人没有房子,而我们国家最不缺的也是房子,因为住房资源已经严重过剩了。根据数据显示,我们国家有96.86%的城镇家庭都已经有房子了,并且户均超过1.5套房子,城镇居民人均住房面积也超过了39平方米,远远高于欧美发达国家城镇居民人均住房面积33平方米的水平。造成这种奇怪现象的原因就是大量投资客囤积了大量房产,虽然住房资源过剩,但是依然有很多人没有房子,也买不起房子。这些囤积房产的人购买了房子之后,由于持有房产的成本非常低,所以炒房客囤积的房子不出租也不出售,就是待价而沽,造成了住房大量空置,浪费了大量社会资源。

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面对楼市这种情况,国家开启了房地产行业调控模式,开始不断调控房地产行业,同时打击楼市炒作现象。而楼市也在这种不断的调控政策下开始出现了转折,不仅仅是炒房客在慢慢退出楼市转而抛售房产,就是房企们也是新房库存不断上升,房企们资金链压力越来越大。据大河财立方记者的不完全统计,从2021年1月1日~26日,国内房地产企业境内外发债规模已超千亿元,发债数量及融资规模同比大幅增长。这足以看出目前房企们资金链多么紧张,房企们有多么缺钱。但是融资并不能解决彻底的问题,因为现如今房企们还面临着央行和住建部的“三条红线”的监管。房企们加大融资力度只能不断提高房企们的负债率,房企们现在大规模融资,也足以看出目前房企们的资金链紧张程度。

其实面对央行和住建部出台的“三条红线”,不管是大型房企还是中小型房企,目前最紧迫的任务就是降低负债率。而降低负债率最有效的手段就是卖掉换取现金流,这样不仅可以降低负债率,还可以缓解资金链的压力,这也是为什么房企会在2020年9月份开启降价促销潮的主要原因。但是根据2021年1月1日到26日房企境内外的融资规模来看,目前房企们的资金链压力依然很大,2020年的降价促销并没有解决根本上的问题。在笔者看来,原因还是虽然房价有所降低售价,但是目前房价依然很高,依然有很多刚需买不起房子。所以如果在2021年房企们想继续增加销售额回笼资金的话,继续加大降价力度将是唯一可选择的方式。

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特别是在2020年的最后几天,住建部公开表示,考虑扩大“三条红线”新规的试点范围,这意味着以后可能有更多的房企需要被“三条红线”新规监管,甚至可能全面开始推广这个政策。这个政策对于目前大部分房企来说压力都非常大,因为全国大部分房企都不符合“三条红线”新规。央行和住建部给出了3年的缓冲期,而2021年则是房企们降低负债率的第一个年头,但是今年的楼市环境并不好,特别是政策环境可谓非常之差。在2020年一开年,就醒来了央行开始收紧房贷和房地产贷款的政策,现如今已经有多个银行房贷额度告紧,甚至一些银行已经停止了房贷业务。可以看出,2021年一开年,国家对房地产行业的金融政策就非常不友好,这对于资金链非常紧张继续卖房回笼资金的房企来说,2021年注定不能安安稳稳度过了。

其实在2021年刚开年,一些知名大房企就已经率先推出了折扣力度更大的活动,可以看出,目前对于这样体量非常大的龙头房企,负债率压力非常之大,降低负债率的任务也非常之大。由于在2020年已经降价促销,能够买得起房子的刚需也都差不多购买了房子。所以在2021年,房企们只有推出更低的价格,才能吸引其他购买力差一点刚需来购买房产。各个房企们,特别是那些中大型房企们,为了在2021年取得非常好的销售业绩来降低负债率,大概率在2021年开启全面降价促销的活动。在笔者看来,人们重新意识到,房价也可以下跌,特别是对于2021年的房价走势,很有可能超出人们的想象。

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在2021年,由于目前房企们的库存压力越来越大,如果一直卖不掉房子回笼资金的话,房企们的成本就会越来越高。还有房企们手中囤积的土地,如果不能很快开发入市的话,同样资金成本也会越来越高。因此,房企为了尽快将库存房产和囤积的土地变相回笼资金,就会尽可能地降低售价来吸引购房者。

当然,房价下跌的幅度也不可能太大,毕竟房企的成本在那里,就如潘石屹曾说,如果房价下跌超过20%,大部分房企都将消失。因此对于那些中大型城市的房价,房价下跌幅度不会太大,反而是最近几年房价非常坚挺的三四线城市,由于严重偏高、人口不断流失和棚户改货币化安置政策的停止等选择,这里的房价在2021年可能会出现明显下跌。

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总结:可以预见,2021年房价会慢慢回归合理水平,同时在房地产调控政策下也会越来越稳定。这样的房价走势非常适合刚需,对于刚需来说,不用再担心房价的突然上涨,有时间去挣钱买房,有时间去慢慢挑选适合自己并且自己喜欢的房子。总之,从2021年一开年的楼市政策来看,2021年楼市调控政策注定会越来越严格。


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